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12.08.19 - 12:19 Uhr

Falsche Vorstellungen vom Nachmieter

Nichts hält sich so hartnäckig in den Köpfen der Menschen wie die falsche Vorstellung, man könne als Mieter schnell aus seinem Mietvertrag heraus, wenn man dem Vermieter nur drei Nachmieter anbiete.

Beim Mieterverein erklärt man: „Ein Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt, auch nicht, wenn er Nachmieter benennt, entschied das Oberlandesgericht in Oldenburg.“

 

Von diesem Grundsatz gebe es zwei Ausnahmen: Das Recht, Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich vereinbart worden oder der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses.

 

Die Nachmieterklausel

Wenige Formularmietverträge enthalten eine Nachmietervereinbarung. Zu unterscheiden sind die echte und die unechte Nachmieterklausel.

"Die unechte Nachmieterklausel" gibt dem Mieter nur das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Im Allgemeinen wird diese Art der Nachmietervereinbarung getroffen. Sie bedeutet, dass der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachfolger bemühen kann. Der Mieter kommt aber trotzdem aus dem Mietvertrag frei, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnt.

Bei einer "echten Nachmieterklausel" hingegen hat der Mieter einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen, so das Oberlandesgericht Frankfurt. In einem Wohnungsmietvertrag findet sich eine solche Klausel aber selten. Enthält der Mietvertrag keine unechte oder echte Nachmietervereinbarung, kann der Mieter versuchen, sie im Nachhinein zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich aber nicht darauf einlassen.

Grundsätzlich gilt: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für den Mieter, unabhängig von der Wohndauer, grundsätzlich drei Monate. Das Recht, einen Nachmieter zu stellen, besteht nicht, wenn der Mieter mit dieser Frist kündigen kann.. Auch der Gesetzgeber geht davon aus, dass diese Kündigungsfrist kurz genug ist, und mutet dem Mieter unter Umständen doppelte Mietzahlungen für die alte und neue Wohnung zu. Das heißt im Klartext: Wer mit der dreimonatigen Frist kündigen kann, hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch nicht, wenn Nachmieter gestellt werden.

Das Thema »Nachmieter« spiele deshalb nur dann eine Rolle, so der Mieterverein, wenn der Mieter mit einem Zeitmietvertrag oder einem Kündigungsverzicht länger gebunden ist. In seltenen Fällen sind in Mietverträgen, die vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen wurden, noch längere Kündigungsfristen wirksam vereinbart. Dann kann dem Mieter ebenfalls das Recht zustehen, einen Nachmieter zu stellen.

Besonderes Interesse an Nachmieterstellung:

„Für den Mieter ist es manchmal besonders hart“, erklärt der Mietervereinsvorsitzende Stefan Kaisers, „wenn er einen Zeitmietvertrag nicht vorzeitig beenden kann. Für solche Härtefälle haben die Gerichte aber Ausnahmen zugelassen:

■ Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen .

■ Der Mieter benötigt aus familiären Gründen eine größere Wohnung , etwa weil er heiraten will oder Familiennachwuchs kündigt sich an und die Wohnung wird zu klein.

■ Der Mieter will in ein Altenheim oder in eine altengerechte Wohnung ziehen oder er muss auf Dauer in ein ­Pflegeheim.

■ Bei ähnlich schwerwiegenden Gründen, die ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar machen. In Betracht kommen schwere gesundheitliche Probleme des Mieters oder seiner mit ihm zusammenlebenden Angehörigen, die einen Umzug notwendig machen.

Beispiel: Der Mieter wohnt im 4. Obergeschoss eines Hauses ohne Aufzug. Sein Kind muss wegen einer schweren Herzkrankheit jegliche körperliche Belastung vermeiden. Der Mieter will deshalb in die 1. Etage eines anderen Hauses ziehen, um dem Kind das Treppensteigen zu ersparen.

Aber Achtung :

Es darf sich nicht um Gründe handeln, die der Mieter selbst herbeigeführt hat, um seine Wohnungssituation zu ändern. Der Mieter kann deshalb keine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit der Benennung eines Nachmieters verlangen, wenn er eine andere Wohnung gefunden hat, die ihm besser zusagt, wenn sein Eigenheim bezugsfertig ist oder wenn er sich die Wohnung nicht mehr leisten kann.