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07.05.19 - 16:41 Uhr

Was haben Mieter beim Verkauf ihres Hauses zu beachten?

Es kommt immer wieder vor, dass ein Mietshaus vom Eigentümer verkauft wird. Die dort wohnenden Mieter sind dann verständlicherweise in Unruhe, wie es weitergehen wird, was auf sie zukommen kann. Der Mieterverein gibt dazu einige Informationen.

„Ist der Vermieter auch Eigentümer und verkauft er sein Haus oder seine Wohnung oder geht das Eigentum auf andere Weise auf einen Erwerber über (Insolvenz, Zwangsversteigerung, Schenkung, Erbfolge), tritt der Erwerber anstelle des Hauseigentümers auch in die Rechte und Pflichten aus dem schon bestehenden Mietverhältnis ein. Es gilt der Grundsatz des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Paragraf § 566 : Kauf bricht nicht Miete,“ sagt der Vorsitzende des Mietervereins, Stefan Kaisers.

„Das heißt, der Erwerber ist an den Mietvertrag, so wie er vorliegt, gebunden und kann den Mieter auch nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag, ggf. mit veränderten, für den Mieter ungünstigen Konditionen, abzuschließen. Dies gilt auch, wenn zwischen Mieter und Voreigentümer des Hauses lediglich ein mündlicher Mietvertrag bestand.“

Der Mieter brauche von dem Eigentümerwechsel keine Kenntnis zu haben, da die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Allerdings müsse der Erwerber es hinnehmen, wenn der Mieter die Miete aus Unkenntnis an den alten Vermieter weiterzahlt.

Wird der Mieter jedoch vom Eigentumswechsel in Kenntnis gesetzt, ist er von Mietzahlungen an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit, wenn er dafür die Miete an den Voreigentümer gezahlt hat.

Beim Mieterverein weist man darauf hin, dass der Erwerber erst mit Eintragung in das Grundbuch Eigentümer werde und erst von diesem Zeitpunkt an seine Eigentümerrechte (z. B. Mieterhöhung, Kündigung) wirksam ausüben könne. Der Verkäufer könne den Erwerber jedoch ermächtigen (z. B. im Kaufvertrag), Mieterhöhungen auch schon vor der Umschreibung im Grundbuch im eigenen Namen geltend zu machen.

„Wer im Falle eines Eigentümerwechsels über die Betriebskosten abrechnen muss, ist höchstrichterlich entschieden. Über alle in diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden muss der alte Eigentümer abrechnen, über die anderen der neue Vermieter“, sagt Kaisers. Auch zur Frage der Mietkaution beim Eigentümerwechsel gebe es Rechtsprechung.

Beim Mieterverein rät man den betroffenen Mietern, sich rechtlich beraten zu lassen.