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23.11.18 - 14:29 Uhr

Betriebskostenabrechnung auf Fehler prüfen

Was entscheidet bei der Abrechnung, die tatsächliche Fläche oder die Angabe im Mietvertrag? Was ist bei einem Mieterwechsel wichtig? Welche Fristen muss der Vermieter einhalten, welche Kosten darf er umlegen? Worauf Mieter achten sollten :

Die Abrechnung der Heizkosten sorgt immer wieder für Streit. "Generell haben Abrechnungen ein hohes Fehlerpotenzial. Die Erfahrung lehrt, dass jedes zweite Zahlenwerk falsch ist", sagt Stefan Kaisers vom Mieterverein. Er rät deshalb, Mieter sollten ihre Abrechnung der Heizkosten prüfen (lassen) und Probleme gemeinsam mit dem Vermieter lösen.

Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 220/17). "Damit fällt die alte Praxis weg, dass die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße ausschlaggebend ist, es sei denn, sie weicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab", heißt es vom Mieterverein.

Mieter sollten zuerst prüfen, ob Abrechnungs- und Nutzungszeitraum korrekt sind. Das sei vor allem nach einem Mieterwechsel wichtig. Dann könne der Nutzungszeitraum kürzer sein als der Abrechnungszeitraum, der in der Regel ein Jahr betrage. Vorsicht: Eine einfache zeitbezogene Aufteilung der Heizkosten auf die Monate im Jahr ist nicht zulässig. Hier muss ein spezielles Rechenverfahren angewendet werden, das den Witterungsverlauf im Kalenderjahr berücksichtigt.

Grundsätzlich gilt: Sind Vorauszahlungen vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden. Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass das Schreiben bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter ankommt. "Wird diese Frist nicht eingehalten, bleibt der Vermieter in der Regel auf Nachforderungen sitzen", so Kaisers.

Da die Heizkosten den größten Anteil bei den Betriebskosten haben, sollte der Blick besonders darauf gerichtet sein. Zur Einschätzung der Höhe der Energiekosten hilft es, die Bezugspreise zu kennen. Folgende Preise mit Stand vom 1. Juni 2018 können laut Verbraucherzentrale Bundesverband als Orientierung dienen: Erdgas kostete fünf bis sechs Cent pro Kilowattstunde Energie (kWh), Heizöl 65 bis 75 Cent pro Liter. Für Fernwärme waren es 90 bis 150 Euro pro Megawattstunde (MWh) und für Flüssiggas 40 bis 60 Cent pro Liter. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm Einblick in die Originalbelege zu allen Betriebskosten gewährt. Da kann man dann die Zahlen überprüfen.

Mitunter machen Vermieter die Rechnungen von Energieversorgern zur Grundlage der Heizkostenabrechnung. "Das ist unzulässig", sagt Kaisers. "Entscheidend ist vielmehr der Verbrauch. Ein wesentlicher Teil der Kosten muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, je nach Mietvertrag mindestens 50 und höchstens 70 Prozent." Der Rest wird pauschal auf die Wohnfläche verteilt.

Folgendes darf laut Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden: die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung und die Wartung der Heizungsanlage. Dazu kommen Kosten für den Schornsteinfeger und die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizung. Auch die Zahlungen für die Überlassung der Erfassungsgeräte werden umgelegt, ebenso die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und einer Verbrauchsanalyse.