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MieterZeitung Oktober 2018

Inhaltsverzeichnis

Blickpunkt:
Das Thema Wohnen steht zwar ganz oben auf der Agenda der Politik, konkrete Verbesserungen sind jedoch kaum zu sehen. Jetzt formiert sich Widerstand - für eine andere Mietenpolitik.

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Lautstark“
Die Mieten steigen und steigen
SPD fordert Mietenstopp

Wohnen:
Die Katastrophe im Londoner Stadtteil Kensington im Juni 2017 führt auch in Deutschland bis heute zu einer Diskussion über die Qualität des Brandschutzes in Hochhäusern.

Mietrecht:
Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Neues vom BGH: Gebäudeversicherung, Mängelbeseitigung, Kündigungsausschluss, Schallschutz
Mietrecht in Kürze

Nachrichten:
Münchener Mieter gegen Mietwucher
Leute - Leute
Urban Gardening
Studenten: Mieten auf Rekordniveau
Obdachlose in Berlin: Streit um Schlafplätze

Verbraucher:
Bürger-Energiegenossenschaften
Smart Meter: Digital abgelesen ist noch nicht gespart

Rubriken:
Nachgefragt: Wohngipfel im Kanzleramt
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Aufgespießt
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Kommentar

Lautstark

Die Mieterinnen und Mieter sind es leid. Immer öfter und immer lautstärker gehen sie auf die Straße, um ihrem Unmut über steigende Mieten, fehlende Wohnungen und Verdrängung aus den angestammten Stadtquartieren Luft zu machen.

Während Bundeskanzlerin Angela Merkel zum Wohngipfel ins Kanzleramt eingeladen hatte, versammelten sich draußen auf dem Washingtonplatz vor dem Berliner Hauptbahnhof mehrere tausend Menschen, um zeitgleich den Forderungen der Betroffenen Gehör zu verschaffen. Im April waren schon einmal 20.000 Menschen in Berlin auf die Straße gegangen. Im September demonstrierten 11.000 Mieterinnen und Mieter in München. Das Bündnis Mietenwahnsinn Hessen hat für den 20. Oktober zu einer großen Kundgebung in Frankfurt/Main aufgerufen.

Die große Koalition verspricht den Mietern, die aus den Fugen geratenen Wohnungsmärkte zu regulieren. Der Erfolg hält sich bisher in Grenzen. Das Immobilienportal Immowelt berichtete, dass sich die Angebotsmieten in nur fünf Jahren um 30 bis 50 Prozent verteuert haben. Die notwendige energetische Modernisierung wird in den Händen einiger Vermieter immer stärker zu einem Instrument zur Mieterverdrängung.

Die bisherigen Beschlüsse haben wenig gebracht. Auch die neuen Vorschläge reichen bei weitem nicht aus, die Situation zu verbessern und genügend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Schnelle Entscheidungen tun aber Not. Ansonsten ist der soziale Frieden in unserem Land in Gefahr.

 

Social Media

Bewegung in der Mietrechtsdebatte

In den vergangenen Wochen hat die Bundespolitik das Thema Wohnen und Mieten entdeckt. Gleich zwei Gesetzentwürfe wurden verabschiedet – einer zur Verschärfung der Mietpreisbremse und einer zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus. Sogar zu einem Wohngipfel hatte Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) geladen. Dem Mieterbund gehen die Vorschläge nicht weit genug, er fordert eine bundesweit geltende Mietpreisbremse ohne Ausnahmen und eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf höchstens vier Prozent, gekappt bei 1,50 Euro pro Quadratmeter. Auf einem Alternativen Wohngipfel erarbeiteten Mieter- und Sozialverbände Vorschläge für eine wirklich mieterfreundliche Politik. Weitere Diskussionsbeiträge und Informationen finden Sie unter: www.facebook.com/DMBMieterbund und www.twitter.com/DMBMieterbund

 

Urteile in Kürze

Heizkessel

Der Austausch einer alten und störungsanfälligen Heizungsanlage, die immer wieder ausfällt, ist eine Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss, und keine Modernisierung (LG Berlin 64 S 73/17, GE 2018, 584).

Putzdienst

Ist der Mieter vertraglich zur Vornahme der Hausreinigung verpflichtet, kann der Vermieter nicht einen kostenpflichtigen Hausreinigungsdienst beauftragen und die Kosten auf den Mieter umlegen, selbst wenn diese Kosten im Mietvertrag als umlagefähig benannt sind (AG Leipzig – 168 C 5604/17, WuM 2018, 508).

Kündigung

Ist der Mieter infolge einer schweren und langandauernden psychischen Erkrankung nicht in der Lage, seinen Alltag zu bewältigen und seine finanziellen Angelegenheiten zu regeln, kann sein Verschulden am Mietzahlungsverzug entfallen  (LG Kassel – 1 S 170/15, WuM 2018, 435).

Hausmeister

Wird mit einem Dienstleister ein Pauschalvertrag über die Ausführung von Hausmeisterarbeiten abgeschlossen und nicht nach Art der geleisteten Arbeiten differenziert, so dass der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang nicht umlagefähige Kosten in der Vergütung enthalten sind, können die Hausmeisterkosten insgesamt nicht umgelegt werden (AG Münster – 61 C 2796/17, WuM 2018, 429).

Betriebskosten

Ist als Umlageschlüssel für Betriebskosten die Abrechnung nach Personen vereinbart, sind bei der Ermittlung des Personenschlüssels auch Kleinstkinder und Neugeborene voll zu berücksichtigen (AG Saarbrücken – 3 C 129/17, WuM 2018, 428).

Türspion

Geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, wie der Einbau eines Türspions, sind grundsätzlich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt. Dies gilt erst recht, wenn der Mieter nach seinem Auszug den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen muss (AG Meißen 112 C 353/17, ZMR 2018, 337).

Modernisierungsmieterhöhung

Ein Modernisierungsmieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn sich aus ihm nicht der abzusetzende Instandsetzungsanteil an den Gesamtkosten ergibt (AG Aachen – 105 C 44/17, WuM 2018, 367).

 

Mietertipp

Bürger-Energiegenossenschaften

Beim Begriff „Energiewende“ denken viele zunächst ans Abschalten von großen Atom- und Kohlekraftwerken. Ein Fall für Politik und Energiewirtschaft also. Einen kleinen Beitrag könnten vielleicht noch Hausbesitzer leisten, indem sie in ihren Gebäuden beispielsweise Solaranlagen einbauen lassen. Aber auch Mieter können sich an diesem wichtigen Zukunftsprojekt beteiligen, das für eine sichere und nachhaltige Energieversorgung und mehr Klimaschutz sorgen soll. Eine Möglichkeit dazu bieten die über 1.000 Bürger-Energiegenossenschaften in Deutschland.

Bürger-Energiegenossenschaften sind zumeist kleine, regional orientierte Genossenschaften mit um die 200 Mitgliedern. Die Idee hinter ihnen ist meist ähnlich: Bürger, die etwa kein eigenes Dach für eine Solaranlage haben, finanzieren gemeinsam eine Anlage auf einer angemieteten Fläche. An den erwirtschafteten Erträgen der finanzierten Projekte wird dann jedes Mitglied entsprechend seiner Anteile an der Genossenschaft beteiligt.

Die von einer Bürger-Energiegenossenschaft angemieteten Flächen können Freiflächen beispielsweise auf Betriebsgeländen oder Bauernhöfen sein. Aber auch die Dächer von Mietshäusern bieten günstige Voraussetzungen insbesondere für genossenschaftlich finanzierte Solarstromanlagen. Großer Vorteil ist hier, dass Energieerzeuger und Energieverbraucher nah beieinander liegen und es kaum zu Übertragungsverlusten kommt. Wird der erzeugte Strom direkt im Haus verwendet, spricht man von „Mieterstrom“ oder auch „Quartierstrom“.

Die Informationen stammen aus einem Interview, dass die gemeinnützige co2online GmbH im August 2018 mit Kaj Mertens-Stickel von der Solar-Bürger-Genossenschaft eG geführt hat. Das vollständige Interview und weitere Informationen finden Sie unter: energiewende.baden-wuerttemberg.de/interview-mieterstrom

Leserfragen

Sperrmüll

Petra M., Darmstadt: In unserem Mietshaus wurden nach circa 30 Jahren der Dachboden und der Kellergang von Hinterlassenschaften von Vormietern entrümpelt. Kann diese Entrümpelung auf alle Mieter umgelegt werden?

Antwort: Nein. Sperrmüll- und Entrümpelungskosten sind dann umlegbare Betriebskosten, wenn sie regelmäßig anfallen. Nicht als Betriebskosten abrechnen darf der Vermieter derartige Kosten, wenn es sich um eine einmalige Aktion handelt.

Instandsetzung

Gerd R., Kaufbeuren: Unsere Wohnung haben wir im Erstbezug-Neubau im November 2014 bezogen und nutzen die Dusche täglich. Die ebenerdige Dusche besteht aus jeweils zwei, durch Scharniere miteinander verbundene Glastüren, welche vorn mit magnetischen Silikonprofilen verschlossen werden. Zur Abdichtung unten sind ebenfalls Silikonprofile mit Dichtlippen zum Boden auf die Glastüren aufgesteckt. Diese Dichtlippen reißen nun durch die tägliche Benutzung ab. Ist der Vermieter für Ersatz zuständig?

Antwort: Ja. Grundsätzlich ist der Vermieter für den Erhalt der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand verantwortlich, wozu auch die Möglichkeit der Benutzung einer dichten Duschkabine gehört. Ist der Mieter im Mietvertrag jedoch wirksam zur Übernahme von sogenannten Kleinreparaturen verpflichtet worden, kann er für den Ersatz der Dichtung bezahlen müssen.

Tierhaltung

Elena W., Siegen: In unserem Mehrfamilienhaus war, als ich vor zehn Jahren einzog, die Haustierhaltung verboten. Inzwischen ist seit einiger Zeit die Haustierhaltung erlaubt worden, ohne die Mieter zu fragen. Ist das in Ordnung?

Antwort: Ja. Ist die Tierhaltung laut Mietvertrag ausnahmslos verboten, ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit der Klausel bedeutet aber nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden. So gehört die Haltung von Kleintieren wie Hamstern, Schildkröten, Zierfischen oder Ziervögel ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ob Hunde und Katzen gehalten werden dürfen, richtet sich unter anderem nach Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe und Lage der Wohnung innerhalb des Mietshauses sowie den berechtigten Interessen des betroffenen Mieters und der Mitbewohner und Nachbarn.

Betriebskostenabrechnung

Helga S., Lingen: Mein Vermieter schickt mir seit Jahren keine Nebenkostenabrechnung. Da ich mit Guthaben rechne, möchte ich die Abrechnungen zugeschickt bekommen. Muss ich meinen Vermieter für jedes Abrechnungsjahr (erneut) auffordern, mir eine Abrechnung zu übermitteln?

Antwort: Ja. Rechnet der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums nicht ab, kann der Mieter auch nach Ablauf dieser Zeit verlangen, dass der Vermieter ihm eine Abrechnung vorlegt. Dazu hat der Mieter immer dann Anlass, wenn die Abrechnung vermutlich ein Guthaben zu seinen Gunsten ergibt. Eventuelle Nachforderungen muss der Mieter dann in aller Regel nicht mehr zahlen.

Betriebskosten

Helga S., Hennigsdorf: Wir haben einen neuen Hausmeister. Dieser kommt nur sehr sporadisch, trägt sich in die aushängende Anwesenheitsliste ein und ist sonst so gut wie nie zu sehen. Die Aufgaben, die er laut - uns vom Vermieter zugesandtem - Leistungskatalog vornehmen muss, erledigt er nicht. Wir Mieter übernehmen daher mittlerweile die Gartenpflege, damit der Garten nicht total verwahrlost. Dennoch werden uns knapp 3.000 Euro für den Hausmeister in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellt. Müssen wir diese Kosten wirklich zahlen?

Antwort: Nein. Werden Hausmeisterarbeiten nicht oder schlecht durchgeführt, ist der Mieter berechtigt, die Abrechnungsposition zu streichen oder zu kürzen. Allerdings sollte der Mieter die Nicht- oder Schlechtleistung in jedem Fall seinem Vermieter melden, damit dieser Abhilfe schaffen kann.

Sturmschäden

Klaus S., Melsungen: Bei einem der letzten Unwetter entstanden erhebliche Schäden durch eindringendes Wasser in den Keller. Eine Rückstauklappe oder Ähnliches fehlt hier. Haben wir einen Anspruch gegen unseren Vermieter auf Einbau einer Rückstauvorrichtung, damit so etwas nicht noch einmal passiert?
Antwort: Nein. Der Vermieter muss in der Regel keine Vorkehrungen gegen seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anders allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.

Aufgespießt

Güterzug fährt durch Wohnanlage

An unter ihren Wohnungen durchfahrende Güterzüge werden sich die zukünftigen Mieter gewöhnen müssen. Der Anblick, dass eine Lok aus einem Wohngebäude wie aus einer Tiefgarage kommt, wird auch manchen Passanten erstaunen. Doch für Innenstädte, in denen die Bodenpreise immer höher schießen, ist das Überbauen einer Eisenbahntrasse sicher eine neue Möglichkeit, Platz für Wohnungen zu schaffen. Nach den jetzt genehmigten Plänen der Projektentwickler, die Unternehmen Friedrich Wassermann und WvM Immobilien, entstehen am ehemaligen Braunsfelder Bahnhof in Köln in drei Häusern 67 Wohnungen und knapp 600 Quadratmeter Gewerbefläche über und neben der Güterzugtrasse.

Der technische und finanzielle Aufwand, die Eisenbahntrasse sicher einzuhausen, ist hoch. So wird unter anderem das Gleis neu verlegt, um es zu entkoppeln und so abfedern zu können. Die Güterzüge – zurzeit sind es rund 20 pro Tag – werden durch einen nicht durchgehend geschlossenen Tunnel fahren. Erhebliche Untersuchungen waren auch zum Brandschutz erforderlich. Die Prüfung der Lärmbelastung hat ergeben, dass der Lärm durch die Einhausung sogar vermindert wird.

Mit den Bauarbeiten hat die Firma bereits im September begonnen. Bis Februar 2021 soll der Neubau am Clarenbachplatz fertig sein. Zeitverzögerungen befürchtet der Investor aber wegen der angespannten Lage auf dem Baumarkt.

Wilde Feier in Airbnb-Wohnung

Der Kurzzeitmieter hatte in die kleine von Airbnb Zweizimmerwohnung im Stadtteil Kensington 250 Gäste eingeladen. Die in Feierlaune angereisten Gäste fanden kaum Platz in der Wohnung. Sie drängten hinaus auf die Straße, feierten dort weiter und weckten die komplette Nachbarschaft auf. In der 1,3 Millionen Pfund teuren Wohnung, die der Eigentümer für 300 Pfund über Airbnb vermietete, entstand ein Sachschaden von mehreren tausend Pfund. Immerhin will sich Airbnb um den Schaden kümmern.

Warane müssen raus

Weil ein junges Mieterpaar zwei große Warane frei im Haus herumlaufen ließen, verurteilte das Amtsgericht Bielefeld sie zum Auszug aus dem gemieteten Haus. Die Vermieterin hatte dem Paar fristlos gekündigt, nachdem sie bei einer Wohnungsbesichtigung feststellte, dass zwei bis zu 1,80 Meter große Warane frei im Erdgeschoss des Hauses herumliefen. Die Vermieterin schaltete Polizei, Veterinäramt und einen Anwalt ein. Der Anwalt schickte dem Paar eine Abmahnung und forderte sie auf, die Warane abzuschaffen.

Die beiden Warane lebten aber auch noch bei einer erneuten Besichtigung der Vermieterin im Haus. Sie waren jetzt jedoch in einem Terrarium untergebracht. Die Hauseigentümerin kündigte dennoch fristlos und verklagte die Mieter auf Räumung.

Auf die Frage der artgerechten Haltung der Tiere ging das Gericht nicht ein. Es sah in seiner Urteilsbegründung aber die potenzielle Gefahr, die von den nicht gerade kleinen Echsen ausgehen könne. Entscheidend war aber, dass die Tiere ihre Ausscheidungen auf dem Fußboden im Erdgeschoss hinterließen und ein entsprechender Geruch im Hause deutlich wahrnehmbar war. Das Gericht verurteilte die Tierhalter nun zum Auszug bis zum 31. Januar 2019.

Kunstprojekt „Stadt.Wand.Kunst“

Das riesige Kunstwerk auf einer Häuserwand an einem vierstöckigen Wohngebäude in Mannheim ist nicht zu übersehen. Das Bild ist noch nicht fertig. Das Künstler-Duo „Sourati“, das sind Christina Laube und Mehrdad Zaeri, sprühen letzte Details auf die Hauswand. Zu erkennen ist eine Frau mit Rucksack und Koffer. „Abschied und Neubeginn“ nennen die Künstler ihr Werk, das Teil des Projekts „Stadt.Wand.Kunst“ in Mannheim ist.

Ende des Jahres werden es 18 riesige Kunstwerke sein, die an Fassaden der badischen Stadt prangen. Seit 2013 arbeiten die Organisatoren an dem Projekt. Es ist ihnen gelungen, die renommiertesten Sprayer nach Mannheim zu holen. Etwa 3.000 bis 5.000 Euro inklusive Honorar, Material und Reisekosten kostet ein solches Mural – wie Fachleute diese Wandbilder nennen. Unterstützt wird die Aktion auch von der Stadt Mannheim. 90 Prozent der Bilder befinden sich auf Fassaden der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft GBG.

Falsche Mitarbeiter bestehlen Mieterin

Eine 61-jährige Frau in Werl ließ zwei Männer in ihre Wohnung, die sich als Mitarbeiter des Mieterbundes ausgaben. Sie erklärten der Bewohnerin, dass sie die Wohnung auf Mängel kontrollieren wollten. Weil die Mieterin vor einiger Zeit dem Vermieter Mängel gemeldet hatte, ging sie davon aus, dass alles seine Richtigkeit hat. Nachdem die Männer die Wohnung wieder verlassen hatten, stellte die 61-Jährige fest, dass ihr Bargeld und eine Goldkette entwendet worden waren.