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06.12.16 - 12:00 Uhr

Lockmittel : Niedrige Betriebskostenvorauszahlungen

Wer zum ersten Mal in seinem Leben eine Mietwohnung sucht und eine passende gefunden hat, dem passiert es nicht eben selten, dass er sich beim Abschluss des Mietvertrages täuschen lässt. Das dicke Ende kommt dann spätestens mit der ersten Betriebskostenabrechnung, die eine hohe Nachforderung enthält.

Das berichtet der Vorsitzende des Mietervereins, Stefan Kaisers,  aus den Erfahrungen der Rechtsberatung seines Vereins.
„Unerfahrene Neumieter achten beim Anmieten der Wohnung primär auf die Höhe der Kaltmiete, der Höhe der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wird kaum ein Augenmerk geschenkt. Da vertraut man ganz auf die Angaben des Vermieters, der die richtige Höhe schon festlegen wird“, heißt es beim Mieterverein.  Doch der Vermieter sei nicht verpflichtet, die Summe so zu gestalten, dass sie annähernd den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreicht. Das habe der  der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahre 2004 entschieden, der dazu in seinem Urteil ausführte : “Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches dürfen Vermieter vom Mieter nur angemessene Vorauszahlungen verlangen. Das bedeutet, der Vermieter kann ruhig zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen. Setzt der Vermieter die Kosten zu niedrig an, schädigt er sich nur selbst.“ Vorauszahlung, so befanden die Richter, heiße nur, dass der Vermieter dem Mieter das, was er vorausgezahlt habe, bei der Betriebskostenabrechnung am Jahresende gutschreiben müsse.
„Der BGH hat dabei nicht berücksichtigt, dass zu niedrig angesetze Betriebskosten die Wohnung preiswerter erscheinen lassen als sie ist und ein Lockmittel für den Mietvertragsabschluss darstellen, das  manche Vermieter ausnutzen. Mieter sollten deshalb immer überschlägig kalkulieren, ob sich die durchschnittlichen Betriebskosten in Höhe von 3,45 Euro pro Quadratmeter laut Betriebskostenspiegel des Mieterbundes in den Vorauszahlungen widerspiegeln, um vor Überraschungen sicher zu sein“, rät Kaisers.
Vor hohen Betriebskosten bewahre auch der Blick in den Energieausweis, den der Vermieter spätestens beim Mietvertragsabschluss vorlegen muss. Eigentlich sei der Vermieter dazu verpflichtet, schon in der Wohnungsanzeige bestimmte energetische Kennwerte wie die Energieklasse anzugeben. Aber leider würden sich an diese Vorschrift immer noch zu wenige halten.
„An dem Dokument erkennt auch der Laie, ob es sich um eine energetisch gute oder eher schlechet Wohnung handelt. Natürlich kann man den Vermieter auch um die Zusicherung bitten, dass zumindest die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten, wie die Gundsteuer, die Müllabfuhr oder die Hausversicherung in den Vorauszahlungen so kalkuliert sind, dass es nicht zu hohen Nachzahlungen kommt. Eine solche Zusicherung, am besten schriftlich, wäre gut. Aber dazu sind viele Vermieter nicht bereit. Allein die Frage des Mieters danach führt auf angespannten Wohnungsmärkten, wo viele Bewerber um eine Mietwohnung konkurrieren, schnell dazu, dass man die Wohnung nicht bekommt.“