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03.07.16 - 18:49 Uhr

Was man in der Mietwohnung tun darf, was nicht

Wer eine Wohnung mietet, kann darin leben, muss es aber nicht

Eine Wohnung ist zum Wohnen da. Oder auch nicht. Denn niemand ist verpflichtet, in eine gemietete Wohnung auch einzuziehen. Mieter können sich durchaus entscheiden, die Räume ungenutzt zu lassen. "Ich darf dort alles machen, was mit Wohnen zu tun hat, auch Nicht-wohnen", sagt der Vorsitzende des Mietervereins, Stefan Kaisers. „Wer seine Wohnung nicht bewohnen will, muss aber dennoch Regeln einhalten.“
Grundsätzlich gilt: Anders als das Gewerbemietrecht kennt das Wohnraummietrecht keine Gebrauchspflicht. Das folgt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535) und einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 93/10). Der entschied, dass es dem Mieter überlassen bleibe, wo er "seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne wohnt (Schlafen, Essen, regelmäßiger Aufenthalt)". Daraus leiten Mietrechtsexperten ab, dass eine vermietete Wohnung auch leer stehen kann. Für  Eigentümer besteht die Pflicht, ihrem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Symbol dafür ist die Schlüsselübergabe.
Was darf ein Mieter in seiner Wohnung denn machen ?
Selbstverständlich kann man darin wohnen: täglich, nur am Wochenende, nur einmal im Vierteljahr, nur während des Urlaubs - darüber entscheidet man selbst. Mieter können auch lange Zeit ins Ausland reisen und die Wohnung deshalb gar nicht nutzen. Es ist möglich, in den Räumen Möbel und Hausrat abzustellen und Kartons bis unter die Decke zu stapeln. Erlaubt ist sogar, dort abgestellten Hausrat aus der Wohnung heraus zu verkaufen, wie Kaisers erläutert. Er beruft sich auf das BGH-Urteil aus dem Jahr 2010. In dem damaligen Fall ging es um einen Mieter, der über Zeitungsinserate ererbten und in einer Zweitwohnung aufbewahrten Hausrat zum Verkauf anbot. Der Vermieter musste das laut BGH genauso hinnehmen wie den Besuch von Kaufinteressenten in der Wohnung.
Auch berufliche Tätigkeiten seien durchaus zulässig, allerdings in Grenzen. Erlaubt sei im Prinzip, was die Nachbarn nicht störe: Klausuren korrigieren und Büroarbeiten erledigen zum Beispiel. Einen Verkaufsraum einzurichten, gehöre hingegen in der Regel nicht zum Erlaubten.
Auch das Einrichten der Wohnung sei Teil des in Paragraf 537 BGB beschriebenen Gebrauchsrecht des Mieters. "Das bedeutet auch, dass er sie dekorieren darf", heißt es vom Mieterverein. „Es kann jedoch passieren, dass der Mieter beim Auszug allzu kräftig aufgetragene Farben wieder entfernen muss (BGH, Az.: VIII ZR 416/12). Ansonsten darf man tun, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Das kann von Mietvertrag zu Mietvertrag variieren. Bindend sind die Regeln, die im Mietvertrag stehen. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung nun genutzt wird oder nicht.“ An erster Stelle komme das Zahlen der Miete plus der Nebenkosten. Dann bestehe die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung, sofern es eine gibt.
„Darüber hinaus übernimmt der Mieter mit Entgegennahme des Schlüssels Obhuts- und Sorgfaltspflichten vom Vermieter. Der Mieter hat auf den ordnungsgemäßem Zustand der Wohnung zu achten", sagt der Mietervereinsvorsitzende. Das bedeutet: Der Mieter muss aufpassen, dass nichts passiert und die Wohnung unbeschadet bleibt - auch oder gerade dann, wenn sie leer steht. Um Schäden zu vermeiden, soll der Mieter beispielsweise im Winter einen Rohrbruch durch ausreichendes Heizen verhindern, bei Sturm die Markise einfahren oder Schäden dem Vermieter melden. "Ansonsten können sich Mieter schadenersatzpflichtig machen", warnt Kaisers. Sicherheitshalber sollte deshalb bei längerer Abwesenheit irgendwo ein Schlüssel deponiert werden, damit Andere nach dem Rechten sehen können.
Die Grenzen des Erlaubten seien meistens erreicht, wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt und wenn er seinen Nachbarn auf die Nerven geht. Spätestens, wenn wegen des gelagerten Hausrates der Hausfrieden etwa aufgrund von Gerüchen oder Ungeziefer gestört werde, kkönne der Mieter abgemahnt und gekündigt werden. Mit der   Freiheit sei Schluss, sobald jemand zum Beispiel Mobiliar aufkauft, lagert und weiterverkauft: "Hier kommt dann eine gewerbliche Nutzung der Wohnung in Betracht, die nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht", meint man beim Mieterverein.
Ähnliches gelte für kurzzeitiges Weitervermieten an Feriengäste, wie es über Buchungsportale möglich sei. Das käme einer Untervermietung gleich. Dazu sei aber eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich (Paragraf 540 BGB und BGH, Az. VIII ZR 349/13),  es sei denn, das Untervermieten ist bereits im Mietvertrag vereinbart.