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30.03.16 - 16:34 Uhr

Mieterhöhungen nehmen auch in Gießen zu

- Rund ein Drittel unzulässig, fehlerhaft oder zu hoch -

Etwa zwei Millionen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung verschicken Vermieter pro Jahr. „Mehr als ein Drittel dieser Mieterhöhungen sind unzulässig, fehlerhaft oder einfach zu hoch. Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel“, warnt der Mieterverein. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ (ISBN 978.3.944608-06-8) fasst der Deutsche Mieterbund die wichtigsten gesetzlichen Bestimmung und die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, zu Vergleichsmiete, Kappungsgrenzen, Modernisierungsumlage und natürlich zur Mietpreisbremse zusammen.

Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
„Dort, wo es keinen amtlichen Mietspiegel gibt, wie in Gießen und den umliegenden Gemeinden, wird die Mieterhöhung am häufigsten auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt. Das ist die Durchschnittsmiete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort bereits gezahlt wird“, sagt der Vorsitzende des Mietervereins , Stefan Kaisers.
Form: Die schriftliche Mieterhöhung muss an alle Mieter adressiert und vom Vermieter unterschrieben sein. Die Textform, das heißt ein Computerausdruck mit Faksimile-Unterschrift oder dem Namen des Ausstellers, reicht aus.
Ausgeschlossen: Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, wenn ein Index- oder Staffelmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit einer Festmiete vereinbart ist.
Jahressperrfrist: Frühestens ein Jahr nach Einzug in die Wohnung darf der Vermieter die erste Mieterhöhung schicken. Diese Jahressperrfrist gilt auch während der Mietzeit. Rechnet man die Überlegungsfrist des Mieters hinzu, kann sich die Miete jeweils frühestens nach 15 Monaten erhöhen. Beispiel: Beginnt das Mietverhältnis am 1.3.2015, darf der Vermieter erst im März 2016 eine Mieterhöhung fordern. Eine vorher verschickte Mieterhöhung ist unwirksam. Zahlen müsste der Mieter die erhöhte Miete ab Juni 2016.
Begründung:  Die Mieterhöhung kann mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden, in denen heute schon so viel Miete gezahlt werden muss, wie der Vermieter jetzt mit der Mieterhöhung fordert. Hier ist Vorsicht geboten! Teure Wohnungen, zumal aus dem eigenen Wohnungsbestand, findet der Vermieter immer. Deshalb müssen Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, besonders sorgfältig geprüft werden.
Der Vermieter kann sich auch auf einen amtlichen Mietspiegel der Gemeinde bzw. der Interessenverbände Haus und Grund und Mieterverein stützen, sofern er existent ist, oder auf ein Sachverständigengutachten.

Kappungsgrenze: Der Vermieter muss zwei Obergrenzen beachten. Zum einen darf er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen bzw. in Gebieten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten wie Gießen höchstens um 15 Prozent. Beispiel: Eine 50 Quadratmeter große Wohnung kostet 7 Euro/qm, also 350 Euro. Die Vergleichsmiete liegt bei 8 Euro/qm, also 400 Euro im Monat. Eine Mieterhöhung ist auf 400 Euro möglich, die Kappungsgrenze spielt keine Rolle. Liegt die Vergleichsmiete aber bei 9 Euro/qm, ist eine Mieterhöhung von 350 Euro auf 450 Euro nicht zulässig. Die Kappungsgrenze greift ein bei 420 Euro (20 Prozent) bzw. 402,50 Euro (15 Prozent).
Wohnfläche: Bei der Überprüfung der Mieterhöhung bzw. der Berechnung der neuen Miete kommt es auf den Quadratmeterpreis und die Wohnfläche an. Maßgeblich ist immer die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie hoch die prozentuale Abweichung ist (BGH VIII ZR 266/14).
Zustimmung: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Der muss aber zustimmen, wenn die Erhöhung formal und inhaltlich in Ordnung ist. Um dies zu prüfen, hat er den Rest des Monats Zeit, in dem er die Mieterhöhung bekommen hat, und die beiden darauf folgenden Monate. Kommt die Mieterhöhung irgendwann im Februar, hat der Mieter bis Ende April Zeit, zu prüfen, ob er der Erhöhung zustimmt oder nicht. Ist die Erhöhung in Ordnung, muss er ab 1. Mai mehr zahlen. Der Mieter kann einer Mieterhöhung auch nur teilweise zustimmen, zum Beispiel auf 400 Euro statt der vom Vermieter geforderten 420 Euro. In diesem Fall oder wenn der Mieter der Mieterhöhung überhaupt nicht zustimmt, muss der Vermieter klagen, wenn er die Mieterhöhung durchsetzen will. Er hat drei Monate Zeit, Klage beim Amtsgericht einzureichen.