Sie verwenden einen veralteten Browser mit Sicherheitsschwachstellen und können daher diese Webseite nicht nutzen.

Hier erfahren Sie, wie einfach Sie Ihren Browser aktualisieren können.

30.04.13 - 10:59 Uhr

Vermieter darf nur bei Wohnwertsteigerung Miete anheben, nicht bei Instandsetzung

In welchen Fällen darf der Vermieter den Mieter an den Kosten einer Umbaumaßnahme beteiligen? Darüber streiten beide Parteien häufig.

„Eine Instandsetzung ist im Grunde nichts Anderes als eine Reparatur“, sagt der Vorsitzende des Mietervereins, Stefan Kaisers. „Das hat der Mieter zu dulden, er kann es sogar einfordern“. Eine Wohnung instand zu setzen bedeutet, entweder ihren Zustand gemäß Mietvertrages wieder herzustellen oder dafür zu sorgen, dass der vertraglich zugesicherte Zustand so bleibt“, erklärt er. Ein Parkett, das nach jahrelanger korrekter Behandlung abgenutzt sei oder die Badewanne, die nach 20 Jahren rau sei, könne darunter fallen.

Eine Modernisierung hingegen steigere den Wohnwert, meint Kaisers: „Der Mieter bekommt mehr, als er bisher vertraglich erhalten hat. Darunter fällt auch die energetische Gebäudesanierung, also etwa die Dämmung der Fassade und des Daches“.

Die Kosten für eine Modernisierung dürfe der Vermieter teilweise an den Nutzer der Wohnung weitergeben. „Er kann 11 Prozent der entstandenen Kosten zur Berechnung einer Mieterhöhung heranziehen“, sagt Kaisers. Diese 11 Prozent schlägt er auf die Netto-Kaltmiete des gesamten Jahres auf und teilt den Betrag durch 12. Daraus ergibt sich die monatliche Mieterhöhung. Insgesamt dürfe die Summe aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

„Das größte Problem sind die Mischfälle“, meint Kaisers. „Lässt der Vermieter in einem Bad neue Fliesen, eine neue Toilette, ein neues Waschbecken und eine Badewanne einbauen, ist der Übergang von Instandsetzung zur Modernisierung oft fließend. Wenn hinterher nur farbliche Unterschiede bestehen, dann ist das eine typische Instandsetzung. Werde aber zusätzlich eine Dusche eingebaut, sei das eine Verbesserung. In so einem Fall könne der Vermieter allerdings nicht die vollen 11 Prozent seiner gesamten Kosten auf die Miete aufschlagen. Die Kosten, die fiktiv angefallen wären für eine normale Renovierung, müsse er davon abziehen“, sagt Kaisers.

Er könne lediglich die Kosten absetzen, die wirklich für den Teil der Arbeiten anfielen, der zur Modernisierung gehöre. „Schlimmstenfalls müsse ein Sachverständiger entscheiden, was es gekostet hat“. Das gelte auch bei der Dämmung des Daches und der Fassaden. Ein Vermieter werde mit der Dämmung des Daches in der Regel so lange warten, bis die Ziegel ohnehin ausgetauscht werden. Das bedeute, es fielen zusätzliche Kosten für die neuen Ziegel und das Dachdecken an. „Da sagen wir: Der Vermieter hat zwar Recht, dass die Dämmung eine Modernisierung ist. Aber die neuen Ziegel wären dafür nicht nötig gewesen. Also fällt der Betrag für das Dachdecken nicht unter die 11-Prozent-Regel“, erklärt Kaisers.