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23.10.13 - 10:51 Uhr

Interessantes Mietrechtsurteil des Amtsgerichts zu fristloser Kündigung

Wegen Nichtzahlens der Mieten für zwei Monate wurde dem Mieter im Oktober 2012 fristlos zum 31.12.12 gekündigt. Außerdem warf der Vermieter in der Kündigung dem Mieter vor, die Miete wiederholt nicht pünktlich zum Monatsanfang gezahlt zu haben. Der Mieter zahlte daraufhin unverzüglich die beiden ausstehenden Mieten (je 750 Euro), fand rasch eine andere Wohnung und teilte dem Vermieter am 21.12. mit, dass er die gekündigte Wohnung zum 31.12. zurückgeben wolle.

Die Rückgabe der Wohnung fand statt und dabei wurden von Seiten des Vermieters u.a. die fehlenden Schönheitsreparaturen moniert. Der Vermieter verklagte daraufhin den Mieter auf Zahlung der Mieten für die Monate Januar bis März 2013 und den Ersatz der Kosten für die Schönheitsreparaturen in Höhe von 1900 Euro. Er begründete seine Forderung damit, dass die von ihm ausgesprochene fristlose Kündigung aufgrund der Zahlung der rückständigen Mieten innerhalb der zulässigen Schonfrist ( 2 Monate nach Einritt der Rechtshändigkeit) unwirksam geworden sei. Deshalb sei das Schreibens des Mieters vom 21.12. als fristgerechte Kündigung zu werten und das Mietverhältnis ende somit erst am 31.3.2013.

Das Amtsgericht sah das anders. In seinem Urteil kam der Richter zu dem Ergebnis, dem klagenden Vermieter stehe kein Anspruch auf Zahlung der drei Monatsmieten zu, weil seine fristlose Kündigung sehr wohl wirksam gewesen sei. Das Mietverhältnis sei eindeutig aufgrund der fristlosen Kündigung zum 31.12. beendet worden und die Wohnung sei zu diesem Zeitpunkt auch zurückgegeben worden. Die wiederholten nicht fristgerechten Mietzahlungen des Mieters als wichtiger Grund in der fristlosen Kündigung hätten die Anwendung der sog. „Schonfristregelung“ des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 569) ausgeschlossen. Das „heile“ die fristlose Kündigung nicht. Der Mieter sei auch freiwillig innerhalb der vom Vermieter gesetzten Frist ausgezogen, sodass eine Räumungsklage überhaupt nicht erforderlich gewesen sei.

Die vom Vermieter geforderte Erstattung der Schönheitsreparaturen lehnte das Gericht ebenfalls ab. Zur Begründung verwies es auf mehrere Klauseln im Mietvertrag, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) unwirksam seien. Das gelte für die zu kurzen und starren Fristen zur Renovierung und die sog. Farbwahlklausel, die den Mieter verpflichte, die Raufasertapete nur mit weißer Farbe zu streichen. Die Tatsache, dass der Mieter keine frisch renovierte Wohnung übernommen habe und aufgrund des Mietvertrages dennoch verpflichtet sei, Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen, verstoße gegen das „Äquivalenzprinzip“. Ein Mieter müsse nur die Schönheitsreparaturen durchführen, die seiner Mietzeit entsprechen.

Beim Mieterverein heißt es zu dem Urteil: „Wir fordern unsere Mitglieder immer wieder auf, sich rechtstreu zu verhalten und die Miete vollständig und pünktlich zu zahlen. Im vorliegenden Fall hat der Mieter seinen Fehler schnell korrigiert. Aber der Vermieter wollte ungerechtfertigt aus der Sache finanzielle Vorteile schlagen. Dem hat das Gericht einen Riegel vorgeschoben.“