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02.02.12 - 10:34 Uhr

Was tun bei Eigentümerwechsel? Mieter sind oft verunsichert

Der alte Vermieter stirbt und die Erben verkaufen das Wohnhaus. Manchmal wollen Vermieter ihre Immobilie auch einfach nur zu Geld machen. Für einen Eigentümerwechsel gibt es viele Gründe. Doch was ist in solchen Fällen mit den Mietern? Gilt der alte Mietvertrag weiter?

Viele Mieter haben zunächst zwei Ängste, dass sie ausziehen müssen oder die Miete erhöht wird. Grundsätzlich gilt aber: Der Mieter ist vom Mietrecht gut geschützt. „Mieter haben nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung die gleichen Rechte, die sie auch gegenüber dem früheren Vermieter gehabt hätten“, erklärt der Vorsitzende des Mietervereins, Stefan Kaisers. Laut Gesetz gelte der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“. Das heißt, der Mietvertrag geht mit der Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über – und zwar unverändert. 

„Viele Vermieter versuchen aber dennoch, ihre Mieter vom Abschluss eines neuen Mietvertrages zu überzeugen“, sagt Kaisers. „Das ist eine reine Formsache“ oder „mein Name steht im alten Mietvertrag nicht drin“, seien gängige Argumente der Neu-Eigentümer. Hier sei grundsätzlich Vorsicht geboten. Denn ein neuer Mietvertrag sei nie nötig und im Zweifelsfall zum Nachteil des Mieters. So würden etwa oft weitere Pflichten im Mietvertrag festgeschrieben oder bisher bestehende Rechte wegfallen. Das sind Punkte, die dem Laien meist nicht auf den ersten Blick auffallen. Kaisers rät deshalb: „Lassen Sie sich nicht verunsichern und unterschreiben Sie nichts“. 

Auch im Hinblick auf die Zahlung der Miete müsse der Mieter nicht tätig werden. „Mieter müssen sich da um nichts kümmern, denn das Gesetz verpflichtet den alten und den neuen Vermieter zum Handeln“, meint der Mietervereinsvorsitzende. „Für den Mieter gilt : Er zahlt so lange die Miete an den alten Vermieter, bis er aufgefordert wird, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen“. Beim Mieterverein rät man den Mietern, sich den Eigentümerwechsel bestätigen zu lassen. Wer auf Nummer sicher gehen wolle, könne das Grundbuch einsehen. Denn wer trotz Kenntnis des Eigentümerwechsels weiter an den alten Vermieter zahle, müsse an den neuen Vermieter noch einmal Geld überweisen und sich die falsch gezahlte Miete vom alten Vermieter zurückholen. 

Ähnlich verhalte es sich mit der Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich müsse zwar der aktuelle Vermieter die Betriebskosten abrechnen. Für die Abrechnungszeiträume, die bereits vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen worden seien, könne allerdings auch der Alteigentümer noch berechtigt sein, abzurechnen. 

Eine Kündigung des Mietvertrages sei nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. “Ein neuer Vermieter kann dem Mieter nicht einfach kündigen. Dafür braucht er einen Kündigungsgrund, wie etwa Zahlungsverzug des Mieters“, betont Kaisers. Ein Sonderkündigungsrecht für den Neueigentümer gebe es nicht. Auch ein Sanierungswunsch sei kein Kündigungsgrund. Vielmehr müsse der Vermieter dann mit seinem Mieter verhandeln, sagt Kaisers: „Der Erwerber kann einen so genannten Mietaufhebungsvertrag anbieten.“ Zustimmen müsse der Mieter aber nicht. 
Möglich sei allerdings die Kündigung wegen Eigenbedarfs. “Sie ist aber an enge gesetzliche Vorgaben gebunden“, heißt es beim Mieterverein. 

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete könne der neue Vermieter unter den gleichen Voraussetzungen vornehmen, wie sie auch der frühere Eigentümer hätte vornehmen dürfen. 

In Bezug auf die Mietkaution sei die Rechtslage eindeutig. „Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss immer der aktuelle Vermieter die Kaution zurückbezahlen“, sagt Kaisers. Dabei spiele es keine Rolle, ob er die Kaution vom früheren Eigentümer auch tatsächlich bekommen hat. Will der bisherige Eigentümer die Mietwohnung in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen, haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Dies gilt aber nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an Familienangehörige verkaufen will.