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01.09.14 - 08:59 Uhr

Eigentümer dürfen nicht eigenmächtig die Mietwohnung betreten

Die Wohnung ist eine grundgesetzlich geschützte Privatsphäre. Verschafft sich der Vermieter dennoch Zugang zu der Wohnung, kann er sich schadensersatzpflichtig oder wegen Hausfriedensbruch auch strafbar machen. Es gibt auch kein allgemeines Betretungs- und Besichtigungsrecht. Vereinbarungen im Mietvertrag, die dem Vermieter eine regelmäßige Besichtigung einräumen, sind unwirksam. Routinekontrollen zwecks Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich unzulässig.

Aus diesem Grund ist es auch nicht zulässig, als Vermieter noch einen Schlüssel zur Mietwohnung zu besitzen. Nur bei akuter Gefahr darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten werden. Für solche Notfälle sollten Mieter daher bei einem Vertrauten, etwa Nachbarn, einen Schlüssel deponieren und darüber auch den Vermieter informieren.

Neben einer akuten Gefahrensituation hat der Vermieter nur dann ein Recht, die Wohnung zu betreten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das trifft etwa dann zu, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung gemeldet hat, die der Vermieter begutachten muss, um sie beheben zu lassen. Verweigert der Mieter dann dem Vermieter den Zutritt, verliert er auch das Recht, wegen des Mangels die Miete zu mindern. Auch wenn Handwerkerleistungen abgenommen werden müssen, Wartungsdienste anstehen oder Zähler abgelesen werden müssen, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Wenn die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll, muss der Mieter die Besichtigung aller Räume gestatten. „Ohne Begleitung des Vermieters ist der Kaufinteressent aber nicht berechtigt, die Wohnung des Mieters zu betreten,“ erklärt Kaisers.

Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Mietwohnung zu betreten, muss er den Zeitpunkt mit dem Mieter absprechen. Das sollte möglichst frühzeitig, mind. aber 3–4 Tage vorher, geschehen. Der Vermieter sollte dann 3 Termine vorschlagen, vorzugsweise werktags zwischen 9 und 12 Uhr und zwischen 15 und 18 Uhr. Besichtigungen zwischen 19 und 20 Uhr sind ebenfalls möglich, wie auch samstags zwischen 10 und 13 Uhr. Bei der Auswahl des Termins muss auf die Berufstätigkeit des Mieters oder auf dessen Terminvorschläge Rücksicht genommen werden. Müssen Handwerker in die Wohnung, kann von den Mietern Flexibilität verlangt werden: Sie müssen es dulden, dass Arbeiten im Auftrag des Vermieters an Werktagen zu üblichen Arbeitszeiten stattfinden. Die Besichtigungsdauer einer Wohnung sollte in der Regel nicht länger als 30 – max. 45 Min. dauern. Der Vermieter kann auch darauf verwiesen werden, Sammeltermine mit Interessenten durchzuführen. Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen in der Wohnung keine Fotos gemacht werden und schon gar nicht ins Internet gestellt werden. Fotos sind allenfalls dann erlaubt, wenn diese zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind.