Jede achte Rechtsberatung beim Mieterverein dreht sich um Wohnungsmängel - neus Urteil zum Zurückbehaltungsrecht

Treten während der Mietzeit Wohnungsmängel auf, könne der Mieter von seinem Vermieter die Beseitigung fordern. Dazu müsse er den Vermieter über den Mangel informieren, am besten schriftlich, und ihn zur Beseitigung in einer angemessenen Frist auffordern. Erfolge keine Mängelbeseitigung, gebe es das Recht, die Miete zu kürzen. Juristisch heißt das „Mietminderung“ . „Zur Höhe der Minderung gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, die von 100 Prozent bei einem vollständigen Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht und Küche bis zu 7 Prozent beim Lärmbelästigung durch einen Waschsalon im Haus reicht“, so Kaisers. Was als angemessen gelten könne, sei immer nur im Einzelfall zu sagen, weshalb eine Rechtsberatung angeraten werde. „Wenn auch die Mietminderung den Vermieter nicht dazu bringt, aktiv zu werden, kann der Mieter ein weiteres „Druckmittel“ einsetzen, das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht, erklärt der Mietervereinsvorsitzende. Dabei werde ein Teil der Miete bis zur endgültigen Mängelbeseitigung einbehalten. Dazu gebe es jetzt ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), worauf der Mieterverein hinweisen wolle. Beim Hausverkauf bzw. Vermieterwechsel sei vom Zeitpunkt der Veräußerung an der neue Vermieter (Käufer) für die Mängelbeseitigung verantwortlich. Der Mieter könne nur ihm gegenüber die Miete noch zurückbehalten. Konsequenz sei, so der Bundesgerichtshof (VII ZR 284/05) , dass der Mieter die gegenüber dem früheren Vermieter einbehaltenen Mietanteile zurückzahlen müsse. Kaisers erläutert dazu: „Mieteransprüche auf Mietminderung sind von dieser Rechtsprechung völlig unberührt. Der Vermieter kann nicht 100 Prozent Miete verlangen, wenn die Wohnung nicht 100 Prozent in Ordnung ist. Diese Mietminderungsbeträge muss der Mieter nicht zurückbezahlen, auch nicht bei einem Vermieterwechsel. Die zu Recht geminderte Miete ist und bleibt für den Vermieter „verloren“, selbst dann , wenn er den Mangel beseitigt hat.“ Anders sei das beim Zurückbehaltungsrecht. Hier könne der Mieter einen Teil der Miete, in der Regel den drei- bis fünffachen Minderungssatz, zusätzlich zurückbehalten. Das gelte aber nur so lange, bis der Vermieter den Wohnungsmangel abgestellt habe. Sei das geschehen, müsse der Mieter die zurückbehaltene Miete nachzahlen. „Mit seinem Urteil“ , so Kaisers, „stellt der BGH nun klar, dass die zurückbehaltene Miete auch dann nachgezahlt werden muss, wenn die Wohnung oder das Haus verkauft wird und der frühere Eigentümer und Vermieter für eine Mängelbeseitigung überhaupt nicht mehr verantwortlich ist.“

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